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離婚したらローンが残る家はどうする? オーバーローンのリスクも知ってしっかりと対処を!

ゆー

離婚すると決めたら、親権や財産分与などいろいろなことを決めなければなりません。子どもがいる場合は、子どものことはもちろん今後の住まいのことやお金のことを考えておくことはとても重要です。とくに、結婚して持ち家を購入した場合、ローンが残っているとなおさら知っておくべきことがあります。

気になるオーバーローンについても解説しますので、ぜひ参考にしてみてください。

■住宅ローンが残る家は、財産分与の対象になる?

結婚時や結婚生活中の期間において、夫婦のどちらか一方でも購入したものは財産分与の対象となります。そもそも財産分与とは、離婚時に夫婦の共有財産を半分ずつ分け合うものです。例えば、結婚に伴い新車を購入すればそれももちろん財産分与の対象になりますし、分譲住宅や分譲マンションもその対象になります。

そのため、基本的には住宅ローンが残る家でも財産分与は可能です。売却してしまえば、売ったお金が手に入りますのでそのお金でローンを返済し、残りのお金を夫婦で半分ずつもらうという方法が一番シンプルで簡単な方法です。

■家を売却せずに住み続ける場合は?

さきほど、家を売却して売れればそのお金を折半して解決するという話をしました。しかし、売らずにそのまま住み続けたいという人もいるでしょう。しかし、ここで問題があります。住宅ローンが残っている場合、その残債である残りの借りているお金を返すことができるかということです。

住宅ローンを組むときに、返済者は夫のみか、夫婦両名の名義で返済するかのどちらかを決めたはずです。もし、夫のみの名義でローンを組んでいるとしたら、妻がそのまま住むからといって妻の名義変更をすることは金融機関の許可も必要なため、とても難しいとされています。

自分の名前に名義変更をするということは、残りのローン全てを自分が支払うという責任を持つことになります。さらに、夫が支払ったローン返済済みの半分も財産分与として支払わなければならないという二重の負担を負うことになります。

シングルマザーで子どもの面倒も見ながら生活を支えつつ、ローンの返済をしていくことは簡単なことではありません。正社員で児童扶養手当ももらわなくて余裕でやっていけるくらいの収入がないと、金融機関もOKとは言わないでしょう。

また、もし名義変更ができなかった場合、夫の名義のままで住み続けることには大きなリスクがあります。かりに夫がローンの支払いができなくなった場合、家は競売にかけられ出て行かざるをえなくなります。

また、名義どうこうに関わらず夫のローンの連帯保証人になっている場合も、夫がローン返済を怠れば自分に請求が来てしまいます。離婚したからといって、そのあたりの債務責任からは逃れることができないことを知っておきましょう。

ただし、ローン返済名義人である夫が死亡したケースは別です。住宅ローンの場合は、団体信用生命保険に加入していることが多いため、借りている人が死亡すれば保険金でローンが完済され遺族にローンが請求されることはありません。

■売却価格>住宅ローン残債=家を売却できる

住宅ローンが残る家でも、財産分与の対象になるという話をしました。しかし、そもそも売却ができなければお金が入って来ませんから、ローンという借金に悩まされないためには、住宅ローン残債よりも住宅が売れる価格が上回っていなければなりません。

住宅ローン返済中の家には銀行の抵当権がついているので、売却するためには住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。抵当権とは、家を担保として銀行がその家を売った代金からお金を回収できる権利のことです。

つまり、抵当権がついたままの家では所有権移転の登記をしたとしても、銀行によって家が差し押さえられて競売にかけられてしまう可能性があるため、たとえ購入できると言われても誰も買わないはずです。したがって、家を売ろうと思うなら住宅ローンよりも売れる価格が高くないと難しいのです。

■売却価格<住宅ローン残債=オーバーローンの場合には?

住宅、家を売却して財産分与とする場合、売却価格がローンの残り金額を上回っていれば問題ないという話でした。しかし、その逆だとどうなるのでしょうか。つまり、家を売る価格よりもローン金額のほうが高い場合です。これを、オーバーローンといいます。

このオーバーローンという状況では、家を売却してもローンを完済することができません。もし貯金や無利子のローンを借りることができるなら、それを補って返すことができるなら問題ありません。

しかし、貯金や他で借りるあてもなく住宅ローンが完済できず家を売却するためには、任意売却という方法しかありません。任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなったときに銀行にかけあって抵当権を外してもらい住宅を売却する方法です。

競売にかけられると一般的な市場価格より2、3割低い値段がついてしまう可能性があるのですが、任意売却という方法をとれば、ほぼ一般的な価格で売れるだろうとされています。

任意売却をした場合家が売れた後に残るローンは、無担保ローンとしてその後も金融機関に返す必要があります。借金は必ずしも夫婦が半分ずつ返さなければならないという決まりはありません。しかし、任意売却するさいにはどのように借金を夫婦で分担して返していくかを話し合っておく必要があります。

任意売却をすると、契約上のローン返済ができなかったということで、そこから住宅ローンを数年は借りられなくなるでしょう。

■オーバーローンの家に母子で住み続ける場合にやっておくこと

オーバーローンの家を任意売却せずに母子で住み続ける場合、気を付けておくことがあります。離婚後に大変なことになって困ることがないように、できることはやっておきましょう。

◎夫との間に法的資料を残しておく

協議離婚なら公正証書という形で、夫との住宅に関する取り決めを形として残しておきましょう。調停離婚にすればしっかりと法的書類が残るので、多少安心感はあるかもしれません。

離婚後にローンを払い続けることをよしとする夫は少ないかもしれません。ローンと養育費を払うとなると、夫自身の生活が成り立たない可能性があります。養育費を要求しない約束で、住宅ローンを支払ってもらうという条件で応じてもらえる可能性があります。

◎夫と離婚後に賃貸借契約を結ぶ

家の名義が夫なら、離婚後に賃貸借契約を結びましょう。夫が持つ家に賃貸契約者として住む場合なら、毎年固定資産税も払わなくていいし、金銭的に負担は少ないです。

ただし、夫から月々のローン以上の賃貸料を請求される場合もあるし、後からやはり自分のものにしたいと思ったら、夫からの贈与税が発生するリスクがあることは考えておかなければなりません。

~おわりに~

離婚後も、シングルマザーとして子どもを育てていくうえでローンがあると生活が苦しいと思うなら、任意売却という形をとってでも売却したほうがすっきりしそうです。あるいは、夫がそのまま家に住み続けてローン返済をしてもらうという方法もいいかもしれません。

ローンは借金ですので、仮に売り払ってオーバーローンのためマイナスでも養育費がもらえればプラスマイナスゼロで抑えられる可能性もあります。メリット・デメリットをよく考えて決めてくださいね。

(文/ゆー 画像/123RF)

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カテゴリ:ライフスタイル

ゆー
8歳、6歳、5歳、2歳の4人の子どもの育児中です。シングルマザーではありませんが、平日はほぼ1人で育児をしています。夫はいても安月給でそのうえ左遷されてしまい、いよいよ危機感を感じ、今年から徐々に本腰入れて働き始めました。産後にかなり体調を崩していましたが、ようやく立ち直りました。ライティングはこの数年で少しずつ始めました。ライティングの仕事では、主にこちらの「シンママstyle」にてお世話になっています。 仕事ではパワハラに会い、妊娠中は流産・死産を経験し、末っ子では産後に先天性の病気が見つかるなど、色々と人並みかそれ以上の苦労はしてきました。シンママと同じようにというわけにはいかないかもしれませんが、いち母親として子育ての大変さ、そして何ものにも代えがたい思い出や良かったこと、おすすめしたいこと、働くママの家事育児のコツなどを経験としてメッセージに乗せていけたらいいなという想いで執筆中です。 資格や免許は英検準1級、教員免許です。得意の英語を生かして子どもに英語を教えてきました。また、教育を通じて、思春期の時期の子どもともかかわってきました。好きなキャラクターは、すみっこぐらしのしろくま、ディズニーのダッフィーです。最近の楽しみは、インターネットショッピングやイベント参加、クーポン使ってお得に外食に行くことです。

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