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離婚による不動産の名義変更はこう解決しよう

 

離婚により共有名義になっていた不動産の名義変更はどうすればいいのでしょうか?婚姻中に購入した不動産の名義変更は気になりますよね。どうやって変更すればいいのか解説いたします。

 

■離婚後の財産分与

 

財産分与の協議をして、それに基づいて不動産の名義変更をすることで共有関係を解消することができます。離婚の際の財産分与の協議書には夫婦の財産をどうやって清算するのか協議内容を細かく書面として残しておきます。

 

特に離婚協議の中で問題になるのが持ち家に関する処分です。夫がそのまま継続して住み続けるなら住宅ローンはそのまま夫が払い続け、夫婦共有財産なら妻分の名義を夫に分与します。

 

■未払い住宅ローンの問題点

 

住宅ローンは取り扱いに注意が必要です。例えば住宅ローン審査は夫婦共同名義で借り入れしている場合、一人だけでその後のローンが払えるのかが問題になります。

 

まず銀行の承諾なしには担保不動産の名義変更はできません。承認後に名義を一人にすることになりますが、共同名義にしている場合はローン残金にもよりますが、残金を一人で払い続けることが厳しいと判断されれば変更のための審査は通りにくくなる傾向があります。

 

その一方で承認が下りなければ離婚後も共同でローンを払い続けることになります。こうした問題を解決するには不動産を売却してローンの残金を払い、残りを分割する方法があります。

 

または他の金融機関に住宅ローンに借り換える方法を検討することもあるでしょう。ちなみに夫が家を出て妻が家に残る場合は短期的には名義変更しない問題はありません。

 

しかし、長期的には住宅ローンを完済した夫が不動産の所有権を主張することもありますし、名義人の夫が自己破産すれば競売にかけられる可能性があります。やはり自分名義でない不動産に住み続けるのはリスクが高いと言えます。

 

■不動産名義に必要な書類

 

不動産の名義変更は法務局に書類を提出することが必要です。

 

・元々の名義人:登記識別情報通知(対象不動産)、登記済権利証とも言います

・新しい名義人:住民票

・固定資産評価証明書

・離婚協議書、財産分与契約書(財産分与があったことを証明する書類)

・戸籍謄本(離婚がわかる書類)

・本人確認資料(運転免許証などのコピー)

 

詳しくは司法書士事務所に確認をして下さい。

 

■共有不動産を名義変更する際の税金の取り扱い

 

・贈与税

原則かかりませんが、婚姻中の夫婦の協力で得た財産の価額やその他全ての事情を考慮しても、多すぎる場合または離婚が贈与税や相続税を不当に免れるために行われたと認められる場合に限り、贈与税がかかります。

 

・譲渡所得税

「財産分与の時の不動産の時価」が「不動産取得時の時価(建物については減価償却後の価額)」よりも値上がりをしていれば、その差額に対して、財産分与した方に譲渡所得税がかかります。

 

・不動産取得税

条件は贈与税と同じです。

 

・登録免許税

登録免許税は登記名義を変更する際には必ず納める税金です。

 

☆まとめ

 

離婚を契機に不動産の所有が変わる際の問題について解説いたしました。財産分与で不動産の名義変更をする場合には、所有権移転登録が必要です。その移転登録に必要な書類はウェブからダウンロードできるので個人でも簡単にできるようになりました。

 

しかし、変更後に過大な税金が取られたり、住宅ローンを夫婦名義で借りている場合、銀行で変更承認が下りず離婚後そのまま夫婦でローンを払うこともあるのです。

 

こうした場合は最終的には任意売却をすることでお金にしてしまうことになります。また、せっかく不動産の名義変更ができても税金が発生することもあります。不動産の名義変更は専門家によく聞いて登記変更の準備を進めましょう。

 

 

(文/ルーミス 画像/123RF)

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